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luo | 25th Feb 2009 | 雜感 | (23 Reads)

深圳万科股份有限公司董事长王石所撰写的文章。

  2008年,没有人再争论拐点的真假。理论上,我是一个彻底的胜利者;实际上,我丝毫没有胜利者的喜悦。两者之间,我满心都是反省。

  2008年6月份,我关闭自己的博客之后,踏上一条反省与取经之旅。这条旅程有两条主线:一条是去美国,一条是去日本。
  

考察与反省这一路,让我有很多触动。我们看到,世界各国在空前统一地对抗金融风暴。过去,我们反思这场危机归结为过度泛滥的金融创新;现在我们发现,次贷只是危机爆发点,房地产过热才是危机的根源。

  次贷说到底也是一种产品,只不过人们称之为金融衍生品。在完全的市场经济体系中,每一种产品的诞生,对应的都是一种新需求。那么,次贷对应的新需求并不是媒体所称的“帮助无力购房的人实现从无产者到有产者的美国梦”。次贷真正对应的新需求是房地产公司,是帮助它们消化已经过剩的供给。

  美国次贷产品泛滥的程度与美国房地产业过热的程度高度一致,次贷危机正是房地产业暴殄天物的恶果。

  谁都知道,暴殄天物的后果是灾难性的,甚至有可能让整个行业断子绝孙。在2006年与2007年,中国房地产业也出现了过热,暴利的诱惑极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦,我曾用过一个词叫“心惊肉跳”。现在,我更有了暴殄的感觉,这是一个行业的大忌。一个健康发展的产业绝不能为了“非理性繁荣”而集体理智,这正是我当时抛出拐点论的重要原因。

  当然,中国房地产业与美国至少还有两段的差距。第一段是从拿地竞争升级到质量与品牌竞争,变成一个真正成熟的市场。第二段是在成熟的市场上,房地产巨头与个性化的专业小公司共存竞合。以中国的房地产业来衡量,这个成熟的门槛仍是1000亿元。

  到那时,如果中国房地产业再出现过热,那就容易出现类似美国当前的次贷危机。我希望,中国能活到那时的房地产公司能保持一份理智,把美国的次贷危机当做前车之鉴。

  中国房地产业目前正处于寒冬,然而,只是困境并非绝境。拐点与寒冬只会打乱中国房地产市场走向成熟的节奏与阵容,但绝不会改变方向。作为一家优秀的企业,冬天其实应该是反思、磨牙与苦练内功的好时候。

  作为万科来讲,我们前两年也同样丧失理智犯了忌,拿了好几个地王,搞得当前的资金链比较紧张。但我们真正要做的不仅是如何度过当前的危机,还要形成一套机制来保持公司的理智与稳健,避免因暴殄而狂热。

  暴利很容易让人狂热,一旦狂热则后果惨重。市场是公平的,是会报复人的,当一个行业赚钱太容易,这个行业离灾难就不远了。所以,1992年我明确提出“万科超过25%的利润不做”,当时房地产业正火得一塌糊涂,一片哗然地嘲笑我们无能,但这个无能让万科躲过了1993年的危机,在房地产泡沫破裂时得以幸存。

  今天,我把万科今后的法则总结为四个基本点:

  (1)万科不做看起来风光的纪念碑,很容易变成公司的墓碑。

  (2)万科不回避暴利,但绝不能把暴利当做追求,因为暴利往往暴毙。

  (3)万科手里钱越多越要冷静,很多公司不是穷死而是富死。

  (4)万科绝不跟政策对着干,也不抢着当政策试验田,集中精力于提升自身专业能力。

  这一次,万科能在整个行业狂热时较早地恢复理智,提前过冬,这是值得庆幸的。


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